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2016年中国商業施設家賃は!
毎年、春節明けに出される、「過去と当該年度の都市別商業施設家賃推移」が、今年も微信サイト「中国小売り平台」(アパレル・小売り調査情報会社)から発表されていたので、抜粋して書かせて頂きます。

ご存知の通り、中国は都市の規模を表す際に、一線、二線、三線都市、と表現されます。
もう少し中国の行政区域の事を深掘りすると...まず「省級」「地級」「県級」で分けられます。その中で上述の都市の規模別表現は、元々不動産用語が一般化した言葉で、総合競争力などを指標とした経済力によって区別したものになります。一線都市には首都の北京、上海、深センなどがあり、二線都市は成都、重慶、大連といった都市が該当します。

一線都市が圧倒的に優れているのは、利便性や文化、職場環境といった都市インフラ。二、三線都市が勝る要素は自然環境、また物価差もまだ大きいのが現状。不動産やタクシー代、食費などの物価の体感値は一線都市と二線都市では歴然とした差があります。
これもご存知の通り、現在、中国政府は二線都市を対象とした経済支援策を講じています。これは2014年から取り組まれている「ニュー・ノーマル(中国語:新常態)」政策に続く流れ、この政策により二線都市は大きく変わりつつあるようです。
*一部、情報サイト「INNOCHAN」から引用

現在の中国事情を理解して頂いた後は、本題の中国都市別商業施設の平均家賃事情について。
基準と面積単位は「毎月/uあたり」、通貨は「人民元 1元=約17円」、家賃の算出根拠は「2014年、2015年は実績、2016年は予測」となっています。下記賃料はあくまでも平均値であると御理解ください。同じ商業施設でも1階メインフロアーと2階以上では1,5倍〜2倍も違う商城もあります。



一線都市で見ると、上海、広州が3年連続で1,000元を超え、他2都市と比べると賃料が高いことが見て取れます。反面、首都北京の賃料が落ち着いてきていることが分かります。


次に二線都市比較(表では天津も二線都市に入っていますが、実際は一線都市です)を見ると、全都市で2015年の実績を下回る予想となっています。上述の一線都市と比較すると3分の2〜2分の1程度の賃料にとどまっており、2016年予想も前年を超える予想都市は一つもありません。これは二線都市への大型モールを中心とした商業施設の、供給過剰状態が背景にあり、賃料も同地域の他の施設よりも下げざるをえない状況にあると考えられます。都市別で見ると現在マーケット的にも好景気と言われている四川省の省都の成都、そして沿岸部の商都 大連が600元/月/u超えと他都市と比べても高い賃料で有ることが分かります。一方で内陸部の武漢は2014年比較で見ると、実に100元/月/uも下がってきています。これは武漢都心部の商業施設のオーバーストア状態に加え、郊外での大型モールオープン、新たな建設ラッシュも要因であると考えます。





この表は、一線都市(北京、広州、上海)、二線都市(武漢、佛山、昆明、貴陽)、三線都市(恵州、鎮江)の、各都市で代表的な商業施設のフロアー別の平均賃料を表しています。如何に一線都市の商業施設賃料が異常な高さかが分かると思います。例えば、上海の淮海路iapmは1階で1,950〜2,400元/月/uの賃料、一階にはPRADA、GUCCI、などのラグジュアリーブランドが並んでいます、彼らの平均店舗面積を仮に300uとした場合、585,000元〜720,000元(9,945,000円〜12,240,000円)の家賃負担となります。これに年々上がる人件費などの固定費が加わり、売っても売っても儲からない構造に陥っています。更に拍車をかけているのが欧米、日本への海外渡航者増、ブランド品を中国内で購入しない富裕層が増え、ダブルでダメージを受けているのがこの2〜3年の傾向です。これらの要因で一線都市の上海だけでなく、中国の各都市でラグジュアリーブランドの閉店が昨年あたりから相次いでいるわけです。

それでは!


 2016/03/21 12:50  この記事のURL  / 




プロフィール
内田 文雄(うちだ ふみお)
上海在住。2011年 上海にてVMDコンサルティング会社 碧詩商務咨詢(上海)有限公司 設立。現在の仕事は「売れるVMD」を基軸に @中国アパレルに対してのSPA構築セミナー、月/週次指導 A中国、アジア地域に展開する日系ブランドのVMD&インテリアデザインディレクション B中国/日系ブランドへの売場活性化クリニック C新店OPENディレクション D販売スタッフへのVMD教育育成指導。いつでもお気軽にお問い合わせ御待ちしております。 モットーは「VMD IS MY LIFE!」    1984年から(株)ワールドにて数々のブランドのVMD業務に携わり、1993年に上海交通大学に留学、その後上海駐在。2005年4月ファーストリテイリング (株)ユニクロに転職、VMD部門の日本、グローバル(欧米、アジア)全体の責任者として、ユニクロのグローバルVMDの仕組み構築、店舗スタッフ育成指導、国内の大型店、海外グローバルフラッグショップのディレクションを担う。2010年8月ユニクロを退職し起業。 IFIビジネススクールVMD講師。

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