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神戸-三田+りんくうアウトレットリサーチ
昨年末の12月22日(火)に神戸-三田とりんくうのアウトレットをリサーチしてきました。

1.神戸-三田プレミアムアウトレット
大阪からJRとバスで約1時間といった郊外立地にあり、隣接にイオンモール神戸北SCがあり、相乗効果のあるエリアです。
昨年12月3日に三田のアウトレットが増床して、リニューアルしたものです。
全店185店であり、ファッション119店とグッズ32店で全体の82%を占め、生活趣味雑貨16店、飲食17店と通常のOUTLETよりも飲食系が貧弱ですが、前述のイオンモール神戸北SCの補完で対応出来ています。場所が広いので2層でなく、1層で広く取ってあります。

チェルシージャパンは東の御殿場、西の神戸-三田を軸にして三田で400億円を目標とすると
謡っていますが、とても無理な話であり、廻りに観光地のない三田と箱根や富士五湖を持っている御殿場では環境が異なります。御殿場は09年3月期には547億円を売り上げています。
ラグジュアリー系も増床時にOPENしていますが、現在の低価格化では維持でき難いものと推測できます。軽井沢でさえラグジュアリーはほとんどガラガラです。
09年3月期で165億円から見て、増床すれば1店舗の売上は2年目から低下してきますので、恐らく初年度は340億円が妥当と思われます。

増床エリアに入っているファッションショップは、アーバンリサーチ、ポールスミス、バーニーズニューヨーク、ローリーズファーム、ジャーナルスタンダード、ダンヒル、ガリアーノ、ディースクエアード、アルマーニファクトリーストア、ディーゼル、セオリー、マックス&コー、ラルフローレンファクトリーストア、ゼ二ア等です。
増床エリアに新しく5店のレストランがありますが、これでは土日対応のお客様には少ないと思います。(増床していない既存エリアの詳細はHOME-PAGEのREPORT欄をご参照下さい)

2.りんくうプレミアムアウトレット
なんばから約30分のりんくうタウン駅から徒歩10分程度のアウトレットであり、今回は増床している訳ではありません。
ここは2層であり、入り口にGAPの大型店が2Fを確保しています。
ゾーニングとしてはスクエアで判り易く、1店舗毎の大きさもそんなに差がある訳でもありませんので、見るのには疲れません。三井アウトレットパーク入間に近いものがあります。

1Fの入り口のGAPの隣にフードコートがあり、暗いので圧迫感があります。また、2Fの奥にレストランが
5店しかなく、土日にはいつもお客様が溢れているのです。
売上は09年3月期で278億円であり、少し寂しく感じますが、もっとデベロッパーが力を入れれば三田よりもPOWERがあるものと思われます。現在は勢いが感じられません。

全店153店であり、ファッション104店とグッズ28店で全体の86%を占め、生活趣味雑貨10店、飲食10店と通常のOUTLETよりも飲食系が貧弱です
OUTLETの客層はSC客とは異なり、いままで百貨店で購入していたお客様が百貨店の高価格にうんざりして、OUTLETに流れてきているBRAND嗜好者であり、SCは著名BRANDを必要としていないお客様です。
当然SCよりOUTKETの方がお客様のエイジ巾が広く、独身のヤングか45歳以上の方が多いのです。よって、食についてもデートで食べられる店や、大人のレストランが必要であり、キッズが寝転がるようなフードコートは不要なのです。

オーバープロダクト、オーバースペースの環境下、これからの日本の消費構造の変化を鑑み、「お客様目線で売場や商品を見て、手直しはプロの技」といった事を徹底しながら差別化する事は至難の業ですが、諦めずにチャレンジしていく事は永遠の課題でしょう。
これからも、特にリピーターを財産として捉え、ストアブランドとグッズブランドの違いを認識
され、各ブランドの価値創造による消費者のライフスタイルの確立を目指すビジネスの重要性が増すものと考えます。これらの実行が、今後の発展に寄与できるものと確信しています。
 2010/01/25 06:23  この記事のURL  / 
ららぽーと磐田+イオン浜松市野SCのリサーチ
昨年末12月19日(土)に車で静岡のららぽーと磐田とイオン浜松市野SCを見てきました。

1.ららぽーと磐田
東名高速のICよりETCで出て5分も掛からない近くにららぽーと磐田があり、またETCで拘束に戻れば、次の浜松ICで降りても、150円プラスのみで高速料金が掛からないシステムであり、車を利用しやすい環境になっています。
ただ、高速降りたエリアはららぽーと磐田以外まったく田園風景であり、茶畑中心の視野に
このららぽーと磐田目当てしかありません。

全容178店(ファッション80店、雑貨・インテリア21店、飲食52店、サービス25店)と飲食比率が29%と他SCよりも高く、バランスは素晴らしいものです。
核店舗が1Fにパレマルシェ、遠州の駅と言った地元食品スーパーが隣接しており、反対側に谷鳥屋書店、無印、CASA&SWEN(インテリアキッチン+アウトドアショップ)、島村楽器があり、中央にZARA、2Fにユニクロ、アカチャン本舗、反対側にノジマ(家電)、ゼビオ、中央にナムコランド、ダイソー(百均)があります。3FはTOHO-CINEMAと駐車場です。
1Fの食品スーパーの2店隣接も課題があるのですが、差別化はできており、両店とも特徴は出せていますので、現在はそう問題ないと思います。

メイン導線とそこから半円状のサブ導線があり、サブ導線の1Fにフードコート、2Fにレストランがあり、メイン導線から見えなく構成されている点も評価されます。
1Fのフードコートも丸亀製麺所からサンマルクカフェ、クレープのドナテロウズ等もあり、それなりに旬な構成と言えます。
ただ、2Fのメイン導線に吹き抜け部分がほとんどあり、右側からの店から左側の店に移動するには巾広すぎます。片面の通路を歩いてからでないと無駄な動きが出ていますので、お客様にとっては疲れるものと思われます。

ファッションショップとしては、ユニクロ、ライトオン、コムサイズムコレクトを始め、レプシイムローリーズファーム、アズールbyマウジー、メイル&コー、コーエン、ユニオンステーション、ハイダウェイ、TKミクスパイス、ビーチサウンドからクロコダイル、シャツプラザ、ビクトリノックスまでエイジ巾が出ていますので、バランスは良いのですが、特筆できるものはありません。
ただ、12月14日(月)〜25日(金)の間はアフター5キャンペーンと称して、夕方5時以降のサービス(10%OFFやPOINT-UP等)を訴求して、クリスマスに向けての集客に寄与しています。

2.イオン浜松市野SC
東名高速浜松ICより約20分程度の市街地に立地しており、2層の一般的なイオンSCと言えます。核店舗は1FにJUSCO、2FにION-STYLEであり、扇形の専門店エリアです。
ION以外の核店舗は、1FにCASA&SWEN、無印、未来屋書店、ユニクロ、2Fにスポーツオーソリティ、ニトリがあります。

全店で217店であり、ファッション79店+ファッション雑貨63店で、全体の65%を占めており、
飲食41店の19%のシェアは少し低いと思われます。
ショップもレプシイムローリーズファームを始め、ライトオン、ジーンズショップOSADA等、上記ららぽーと磐田とほぼ同様なレベルです。

また、この2Fの吹き抜け部分はららぽーと磐田より多く、メイン導線のみでなく、サブ導線まで吹き抜け部分を作っているため、買い回りに影響しているものと見受けられます。
但し、1Fのメイン導線、サブ導線の巾が狭いので、1Fには救いがあります。
しかし、1FのフードコートはJUSCO出たすぐのメイン導線にあり、その2Fにレストランがあると言ったゾーニングであり、IONのためだけのレイアウトと思われ、テナントへの配慮が見受けられませんので残念です。

オーバープロダクト、オーバースペースの環境下、これからの日本の消費構造の変化を鑑み、「お客様目線で売場や商品を見て、手直しはプロの技」といった事を徹底しながら差別化する事は至難の業ですが、諦めずにチャレンジしていく事は永遠の課題でしょう。
これからも、特にリピーターを財産として捉え、ストアブランドとグッズブランドの違いを認識
され、各ブランドの価値創造による消費者のライフスタイルの確立を目指すビジネスの重要性が増すものと考えます。これらの実行が、今後の発展に寄与できるものと確信しています。
 2010/01/18 06:29  この記事のURL  / 
たまプラーザテラスのSCリサーチ
先日再度、たまプラーザテラスを見てきました。
田園都市線のたまプラーザ駅上にあり、中央改札と東改札前に即入口があり、便利な環境ですが、
GATE-PLAZAの地型が悪く、改札フロアも2F等も東エリアと西エリアと分断されており、もったいない
構造です。
しかし、テナントSHOPは面白く、BEAUTY&YOUTH(LADYSのみ)やGRASSWATER(WORLD)、TC&ローリーズ、アーバンリサーチDOORS等、セレクト系の新規チャレンジが目立ちます。
核テナントは書籍の有隣堂、ABC-MART、無印良品、GAP、RIGHT-ON等です。
RIGHT-ONやGAP、GRASSWATER等については、11月24日付ブログにて詳細を記載しています。
2010年秋にはGATE-PLAZA-VがOPENとなっていますので、ますます楽しみです。

しかし、NORTH-PLAZAとして東急百貨店+SC、SOUTH-PLAZAとして駐車場に冠を付けており、将来
SOUTH-PLAZAをSHOPにする構想は読み取れますが、NORTH-PLAZAの東急百貨店は早急に手を
入れないとたまプラーザテラスのイメージダウンになっています。
東急百貨店とそのSCはターゲットエイジが高い事には問題がないのですが、エイジが高い人にはこの
くらいで良いとの判断か、全く面白みと活力に欠ける売場になっています。
手前のSCにおいても同様に見受けられ、折角たまプラーザテラスのNORTH-PLAZAと名付けても、
新鮮さはいま一つです。
先日COACHがOPENしましたが、何故ここに今COACHなのか判断に苦しみます。OUTLETで人気の
BRAND-SHOPをいまさらであり、話題のBRANDを入れるよりも、再度ターゲットを分析し直し、根本的なMDの見直しが求められているのではないでしょうか?隣のイトーヨーカドーの方が店が古くても、活力がまだ感じられます。

このたまプラーザテラスは、柏高島屋+TX館の様にSTOP-THE-SHIBUYAを果たす事になる可能性を秘めていますが、ニ子玉川についても影響を受けるものと想定されます。
たまプラーザテラスについては、東急百貨店の在り方と2010年の秋の増床部分の内容が鍵を握っているといっても過言ではないでしょう。
東急百貨店がこのままで手を入れないのならば、NORTH-PLAZAの冠を外した方が、たまプラーザテラスにとってもイメージアップに繋がるでしょう。
二子玉川についても開発が進んでいるようですので、メトロのエチカ+エソラやJR+ルミネ、東名高速のららぽーと磐田等の様に利便性の高い商業施設が今後増えてくるものと思われます。この東急の戦略は今後推進されるべきものでしょう。

オーバープロダクト、オーバースペースの環境下、これからの日本の消費構造の変化を鑑み、「お客様目線で売場や商品を見て、手直しはプロの技」といった事を徹底しながら差別化する事は至難の業ですが、諦めずにチャレンジしていく事は永遠の課題でしょう。
これからも、特にリピーターを財産として捉え、ストアブランドとグッズブランドの違いを認識され、各ブランドの価値創造による消費者のライフスタイルの確立を目指すビジネスの重要性が増すものと考えます。
これらの実行が、今後の発展に寄与できるものと確信しています。
 2010/01/11 08:22  この記事のURL  / 
エソラとニッケコルトンプラザのリサーチ
1.エソラ
12月7日(月)に池袋のエソラをリサーチしてきました。
東武のメトロポリタンプラザの前に位置しており、エチカから入れるのも便利です。
ONE-FLOORが狭く、エスカレータサイドがほぼ片面しかなく、銀座のマロニエゲートに近い構造です。
ONE-FLOORに2〜3店舗程度であり、FASHION以外にもZOFF-PLUS、カフェ・ドゥ・エソラ、オモキノクニヤ等があり、FASHIONの集積としては今一つPOWERが感じられません。目的買いの消費行動者しか来館は難しいものと思われます。
銀座のブルックスクエアの様に、飲食メインで構成した方が良かったのではと思われます。
周辺には手軽な居酒屋等は多く見受けられるのですが、少しオシャレな飲食が少ないと思いますので、上層階のみではなく、全フロアにスィーツ、カフェ、レストランを配し、女性客やデート客を狙った館の方が必要なエリアではないでしょうか?

2.ニッケコルトンプラザ
12月5日(土)に市川ニッケコルトンプラザをリサーチしてきました。
いままでのイーストモールとセンターモールが分断されていたものを今年のリニューアルで、
交流ができるように改善したものです。
過去から2F(1Fが駐車場)のセンターモールの一部分とウェストモールのみ吹き抜けで環状導線であり、3Fは吹き抜け部分のみであり、その他は環状導線ではなく1WAYの通路のため、一度見たところを駐車場への帰りにも通らなければなりません。
特に3FにはウェストモールにTOHO-CINEMAS、センターモールに福家書店、島村楽器が並び、イーストモールのユニクロ、スポーツワールドまでのジョイント部分にKONAMIのGAME-CENTERとフードコートがあり、メイン導線から丸見えの食事を余儀なくされています。
2FにはウェストモールにはGAME-SATIONがあり、HUSH-HUSH、クレドソル、AMOS-STYLE等が並び、センターモールにはレプシィムローリーズ、エルプラネット、グリーンパークスフ―ワ、ポートランド等、一般的なSHOPです。グルメストリートにもフードコートと同等のレストランがあり、このクラスより少しグレードやイメージを上げておく方が良かったのではと思います。
イーストモールにはトイザらス、ピーコックストアがあり、核のダイエーがあります。
このダイエーの食品フロアとピーコックストアの隣接は酷いもので、ピーコックストアとの住み分けなど全く無頓着としか言いようのないものです。
ピーコックストアはギフト程度しか売れないと思われます。出店すべきではなかったのではないでしょうか?
このSCにおいては、近郊の顧客ターゲットのみではなく、駅から徒歩10分以上掛かる為、車の来館も多いのですが、土日祝における道路の混雑は避けられなく、駐車場に入るのに30分近く、近隣の道路で渋滞しています。裏道も同様であり疲れるSCです。
次回のリニューアルにはゾーニングと環状導線が課題でしょう。

オーバープロダクト、オーバースペースの環境下、これからの日本の消費構造の変化を鑑み、「お客様目線で売場や商品を見て、手直しはプロの技」といった事を徹底しながら差別化する事は至難の業ですが、諦めずにチャレンジしていく事は永遠の課題でしょう。
これからも、特にリピーターを財産として捉え、ストアブランドとグッズブランドの違いを認識
され、各ブランドの価値創造による消費者のライフスタイルの確立を目指すビジネスの重要性が増すものと考えます。これらの実行が、今後の発展に寄与できるものと確信しています。

 2010/01/04 06:24  この記事のURL  / 
オチマーケティングオフィス
プロフィール

生地雅之(おちまさゆき)
1952年3月 大阪市生まれ
1974年3月 龍谷大学法学部卒業
1974年4月 ニチメン衣料梶i現双日インフィニティ梶jに入社
メンズブランドの生産担当、営業担当を経て、メンズ企画課長、次長、マーケティング担当(ブランド開発)次長、販売部長を歴任
1997年6月 潟jチメンインフィニティ(現双日インフィニティ梶j取締役に就任
2003年6月 潟jチメンインフィニティ(現双日インフィニティ梶j取締役を退任
2003年9月 潟Iチマーケティングオフィスを設立(小売、アパレル向けコンサル他)
2004年7月 繊研新聞社より「メンズ市場とブランドビジネスサポート」を発刊

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