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保証金暴落がもたらした世代交代
 バブル崩壊以降、株も不動産も暴落していったが、何が一番暴落したかと言えば、デナント出店における差し入れ保証金に勝るものはない。その暴落率たるや、何と十分の一だったのだ。
 駅ビルを例にとって新規出店における平均契約坪当たり差し入れ保証金額の推移を見ると、80年代からバブル崩壊の92年まではほぼ400万円(600万円という例もあった)で推移していたが、バブル崩壊が波及した94年には200万円と半減。以降は97年までその水準を維持したが、98年〜00年は110〜150万円と再び低下し、01年は一気に55万円まで急落。以降はジリジリと低下し、直近の11年ではほぼ40万円まで低下している。まさに十分の一の大暴落だった(以上、当社主催SPAC研究会メンバー企業の90年〜2011年の出店条件アンケートより)。
 基準家賃(最低保証売上家賃)の倍率で見れば、ほぼ100ヶ月分だったのが10ヶ月分になった訳だ。「定期借家契約」施行と前後して通商産業省が行ったアンケート調査でも、既存テナント店舗の平均差し入れ保証金はほぼ40ヶ月(敷金を合わせれば60ヶ月)だったから、SPAC研究会メンバーの差し入れ保証金推移は業界の趨勢と大差ないと思われる。
 差し入れ保証金の低下要因は、最初はバブル崩壊、98年は金融危機とSC乱開発だったが、01年の急落は00年3月1日施行の「定期借家契約」(借地借家法38条2項)が直撃したものだ。
 それまでのテナント契約はテナント側に退店意志がない限り契約を継続出来る「普通借家契約」で、デベ側が退店を強要するには巨額の営業権保証が必要だった。が、新たに施行された「定期借家契約」では契約の期限が来ればテナント側の意志に関わらずデベは無償で退店を強要出来る。その差が保証金の暴落に繋がったのだ。最盛期からは十分の一だが、「定期借家契約」による暴落は3〜4分の一と見るべきだろう。
 「定期借家契約」の施行による差し入れ保証金の暴落と営業権の滅失により、それ以前の出店と以降の出店で極端な明暗が生じ、テナントチェーンの世代交代を加速する結果となった。高額な差し入れ保証金を寝かせて財務が悪化した旧世代のナショナルチェーンは商品開発に資本を回せずに抜本的なSPA化を果たせず、採算の厳しい高コスト店舗を抱えて経営が悪化する一方、低コストな出店で身軽に売上を稼ぐ新世代のカジュアルチェーンやセレクトSPAは商品開発に潤沢な資金を投入して成長を加速し、世代交代が急進する結果となったのだ。
 法律の改正や行政規制の変化による経営環境の一変は企業経営を大きく左右してしまう。都市計画法改正による商業施設開発規制強化への一変(09年以降、新設SCテナント数は四掛けに激減)、消費者庁によるソーシャルゲームのコンプガチャ規制(風営法による警察規制までエスカレートするかも)など、経営環境一変の好例と言えよう。ディケード単位の環境変化とは言え、経営者はポリティカルマーケティングを軽視してはなるまい。
 2012/07/20 09:14  この記事のURL  /  コメント(0)

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小島健輔(こじまけんすけ)
小島ファッションマーケティング代表
感性に依存しがちなファッション業界にあって、客観的なデータに基づくマネジメントを提唱し、現場の技術革新を起点とした経営戦略を訴え続けてきたビジネス・エンジニアである。ファッションビジネス、流通業から外資SPAまで及ぶ多彩なコンサルティング、ブランド/小売業態から商業施設までのプロデュース活動の一方、経済紙誌、業界紙誌にも寄稿。
2016年 経済産業省アパレル・サプライチェーン研究会委員。

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