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二子ライズはもったいない!
 震災でプレス向け内覧会が飛んで開業も遅れた二子玉川ライズに、ようやく出かけて来ました。ライズは二子玉川駅前の一等地とは言えタウンフロント、リバーフロント、ステーションマーケット、オークモール、バーズモールと建物が複雑に分かれ、経営の異なるドックウッドプラザを含めてコンパクトなダウンタウンを形成しているという感じです。玉川高島屋側が山の手とすれば、ライズ側は川の手と言えばよいのでしょうか。こちらは一回り若々しくお手頃で、マンション住まいのニューカップル〜ニューファミリーが主力客と思われます。
 メインとなるのはタウンフロントで、ファッション関連は1〜5Fに集積されていますが、その大判振る舞いにはちょっとびっくり。テナント構成はそれなりに適切なのですが、郊外ターミナルという事なのか主力テナントは標準面積の倍近くを与えられており、ゆったりと言うかスカスカと言うか、スケール感がありました。余程、売上予算が低いのか家賃が安いのでしょう。第一級(玉川高島屋SCの年間坪効率は商業施設面積ベースで386万円、実効ベースでは500万円級)の郊外ターミナルだけに凄くもったいないな〜と思いました。
 つい先週も一万坪級某駅ビルのテナントゾーニング案を提出したばかりですが、売上と家賃収入をシミュレートしながら配置していったので、フロアによってはかなり詰め込みになってしまいました。玉川高島屋SCを一回り上回る販売効率を前提としているのでやむを得ませんが、ライズで同じテナントが倍近い面積をもらっているのを見て複雑な気持ちになりました。
 リバーフロントの構成も手抜きでした。1〜2FのH&M、3Fのオッシュマンズの中をエスカで昇らせて4〜5Fを小割りしては客は流れないでしょう。大型店で上下挟むか大型店を上層階に置いてシャワーで降り下ろすべきでした。ましてや、あんな一等立地で大型店に頼る必要など、まったくなかったと思います。3年5年というレンジで見れば、無理を飲んでまでH&Mを導入する価値が在ったか極めて疑問です。ストーリーを緻密に立てて普通に小間割って行けば、販売効率も家賃収入も遥かに高く出来たのではないでしょうか。ホントもったいないな〜・・・・・・
 2011/03/29 09:05  この記事のURL  /  コメント(0)

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小島健輔(こじまけんすけ)
小島ファッションマーケティング代表
感性に依存しがちなファッション業界にあって、客観的なデータに基づくマネジメントを提唱し、現場の技術革新を起点とした経営戦略を訴え続けてきたビジネス・エンジニアである。ファッションビジネス、流通業から外資SPAまで及ぶ多彩なコンサルティング、ブランド/小売業態から商業施設までのプロデュース活動の一方、経済紙誌、業界紙誌にも寄稿。
2016年 経済産業省アパレル・サプライチェーン研究会委員。

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