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B級SCと二軍級チェーンに注目!!
 休日の午後、冬休みに行きそびれた“イーアスつくば”にようやく出掛けました。遥か茨城県は筑波山の梺近くという事で車は使わず、SC巡りで乗り馴れたつくばエクスプレスで行きましたが、代々木上原から千代田線に乗って北千住で乗り換え、区間快速で研究学園駅まで80分ほどかかりました。筑波山を間近に見る野原のまん中の駅を降りると何にも無い駅前にマンション群が建築中で、その向こうに“イーアスつくば”がチラリと見えました。
 人影疎らな駅前から徒歩3分ほどで到着すると、3700台収容の駐車場は満杯状態でモールも隅々まで人で溢れ、予想を超えた活況にちょっとビックリ。小型軽量SC専業デベの大和ハウス工業の開発ながら商業面積8万5000平米級とRSCサイズで、3層モール+4F/屋上駐車場の建築も立派なRSC仕様。地域最大のSCで広域を制圧出来る位置に在り(イオン土浦SCが出来ると東方向は削られるが)、当社の売上予測も約320億円(デベの目標は300億円)とRSC級です。
 デベの性格からB級SCと見られがちでRSCとしては破格の低家賃条件だったと聞きますが、テナントの顔ぶれを見ると半分以上は知名度の怪しい二軍級や催事業者で、RSCでお馴染みの一軍級は4割そこそこ。“GAP”や“ZARA”などのグローバル勢は皆無で、ポイント系も出ていません。出店しているSPACメンバー企業に聞いたところ売上は月坪25万円前後と好調、なんだかんだの実質坪家賃(共益費/共同販促費/駐車場協力金なども含んだ合計)は2万円強とかで、下手なRSCより儲かっちゃうようです。
 ここ2〜3年は資材の高騰でSCの建築コストが急上昇し、景気の高揚期だった事もあってデベもアップスケールな仕様と構成を志向したので、有力デベの開発するRSCでは実質坪家賃は4万円にも達していました(家賃以外にも共益費9000円、駐車場協力金2500円などが加算される)。景気の急冷却で売上が苦しくなって来ると家賃負担が重く、高家賃のRSCに疑問符が付き始めていた昨今、家賃の安いB級SCや空き区画への居抜き出店を狙う二軍級チェーンが急台頭して来たのです。
 “イーアスつくば”にはRSCでは見かけない店が沢山出店していますが、調べてみると本社はローカル中小都市(中には○○町や○○村も)ながら既に二桁店舗を布陣している会社も多く、中には全国展開を始めている会社も。RSCで光るようなパキッとしたコンセプトや目を惹く店舗環境ではないものの、手頃な価格と現実的な品揃え(一軍チェーンの真似が多い)、ローコスト経営が共通しているようです。彼等の中からやがて、スタジオクリップやハートマーケットのようにコンセプトを確立して一軍に伸し上がるチェーンも出て来るのでしょう。大恐慌の御時世、ローコストなB級SCと二軍級チェーンに注目です!!
 2009/01/19 09:51  この記事のURL  /  コメント(0)

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小島健輔(こじまけんすけ)
小島ファッションマーケティング代表
感性に依存しがちなファッション業界にあって、客観的なデータに基づくマネジメントを提唱し、現場の技術革新を起点とした経営戦略を訴え続けてきたビジネス・エンジニアである。ファッションビジネス、流通業から外資SPAまで及ぶ多彩なコンサルティング、ブランド/小売業態から商業施設までのプロデュース活動の一方、経済紙誌、業界紙誌にも寄稿。
2016年 経済産業省アパレル・サプライチェーン研究会委員。

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