« 前へ | Main | 次へ »
‘ブラコジマ’の極意
 先週末のお昼前、東横線で多摩川を越えて街道沿いの某駅前に降り、商店街の隅々からバス通りや街道まで延々と2時間以上、歩き回った。暇つぶしにブラタモリごっこした訳でも断腸亭主人を気取る訳でもなく、差し迫った業務上の必要から足を運んだのだ。
 事前に交通体系(特にバス路線)や人口密度メッシュ、主要商業施設の位置や規模、新設予定商業施設の位置、街区別の都市計画規制など資料を作成して頭に入れ、現地では駅からの人の流れや商店/飲食店の分布、街並や路地の雰囲気、マンションのタイプ別分布(高度規制)などを確認しながら、課題物件の商業ポテンシャルの仮説範囲を絞り込んで行く。長年慣れた手順だが、地図やグーグルマップで見ただけでは解らない地形上の障害や渋滞する交差点など、人や車の流れを遮る暗礁は行ってみなければ解らない。
 商店街に並ぶ業種にしても、近隣型かコミュニティ型か広域型か、地元店かローカルチェーンかナショナルチェーンか、同じ店でも標準規模か小型店か大型店か、物販は一階のみか二階まで成立しているか、飲食店も何階まで成り立っているか、時間貸し駐車場の分布と規模、料金水準など、ふらふらと歩いているようでもしっかりチェックしている。もちろん、雰囲気が洒落ているとか小奇麗だとか、下町っぽいとか廃れているとか、大人っぽいとか若々しいとか老人ぽいとか、女っぽいとか男っぽいとか(結構、大差がある)、街の空気や客層も五感六感で捉えている。
 そんな街歩きの印象で仮説の範囲を絞り、仮説別に物件の建築的ポテンシャルから施設規模と商業構成を設定し、ハフモデル的手法で実勢商圏と占拠率を割り出して‘開業初年度’の売上を予測する。‘開業初年度’と敢えて規定したのは、首都圏周辺では武蔵小杉のように新線開通などで人口が急増する地域もあり、過去の人口増加ペースと新線や新駅開業による人口増ペースの加速を年度別に予測する必要があるからだ。あくまで予測なので現実とはズレるが、きちんと予測して計算に入れるに越した事はない。
 こんなのが小島流街歩き‘ブラコジマ’の極意?なのだが、少々専門的に過ぎるかも知れませんね。出店検討など現地調査の参考にでもして下さい。
 2015/11/11 09:27  この記事のURL  /  コメント(0)

コメントする
名前:
Email:
URL:
クッキーに保存
小文字 太字 斜体 下線 取り消し線 左寄せ 中央揃え 右寄せ テキストカラー リンク


コメント


« 前へ | Main | 次へ »


ブログ内検索
Web 検索
プロフィール
小島健輔(こじまけんすけ)
小島ファッションマーケティング代表
感性に依存しがちなファッション業界にあって、客観的なデータに基づくマネジメントを提唱し、現場の技術革新を起点とした経営戦略を訴え続けてきたビジネス・エンジニアである。ファッションビジネス、流通業から外資SPAまで及ぶ多彩なコンサルティング、ブランド/小売業態から商業施設までのプロデュース活動の一方、経済紙誌、業界紙誌にも寄稿。
2016年 経済産業省アパレル・サプライチェーン研究会委員。

リンク集
更新順ブログ一覧
最新記事

http://apalog.com/kojima/index1_0.rdf
QRコード
アパレル業界の情報満載の「アパレル携帯版」
右のQRコードで読み取ってアクセスしてください。こちらからも自分の携帯URLを送れます。 QRコード
月別アーカイブ