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大箱中箱小箱の需給ギャップ
 様々な商業施設の構成企画を手掛ける中、最終的なテナント配置段階ではてと思案するのが第一候補の後に続く第二第三候補だ。
 商業施設のテナント配置はゾーニングストーリーに基づいてサブ核となる大箱を最初に決め、中箱と小箱を業種・業態、客単価×客数のリズムをつけながら配置していくのだが、大箱は第一候補に続く類似テナントがほとんどなく、中箱、小箱と小さくなるほど類似テナントのバラエティが増えて行く。ゆえに大箱の第一候補が転けた場合の第二案は別業種にするか複数の中小箱を組み合わせて代替せざるを得ない。外資大型SPAやユニクロはそんな絶対ポジションにあるから、極端に低い家賃条件(恐らくオール込みで7〜9%)で着地する事になる。
 それに較べれば中箱小箱は代替候補があるだけ家賃条件は高くなるが、例外的に優遇されるテナントもある。それは類似テナントが存在しないケースで、マーケット開発の先駆者であったり、商品開発・調達の難度やロットによるバリュー格差の大きい分野だと思われる。先駆者が開発したマーケットも売れるとなれば新手の参入が続き、安易なODM系の低価格類似業態が氾濫すればブームも冷却してしまうが、新規参入が難しいか市場規模が過小評価されて類似業態が広がらない場合は先駆者利益が継続する。
 そんな有望分野は多くはないが、立地や客層、テイストや価格帯、提供方法や調達手法を緻密に検証してマーケットを鳥瞰する「ブランドツリー」を作れば、どこにチャンスがあるか一目瞭然となる。明日のSPAC研究会では最新の「13SS版ブランドツリー」完成版を配布するとしよう。
 2013/06/26 10:05  この記事のURL  /  コメント(0)

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小島健輔(こじまけんすけ)
小島ファッションマーケティング代表
感性に依存しがちなファッション業界にあって、客観的なデータに基づくマネジメントを提唱し、現場の技術革新を起点とした経営戦略を訴え続けてきたビジネス・エンジニアである。ファッションビジネス、流通業から外資SPAまで及ぶ多彩なコンサルティング、ブランド/小売業態から商業施設までのプロデュース活動の一方、経済紙誌、業界紙誌にも寄稿。
2016年 経済産業省アパレル・サプライチェーン研究会委員。

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